Новини УБА

Привычное летнее затишье на рынке недвижимости, когда количество сделок купли-продажи квартир традиционно сводится к минимуму, на сей раз перерастает в глубокий и затяжной кризис. Резкий скачок цен на топливо и стройматериалы, а также нестабильность американской валюты, из-за чего банки ужесточили условия кредитования, фактически подвели крупнейшие строительные компании к черте разорения.

Спрос ударил в нос

Как свидетельствуют эксперты столичного рынка недвижимости, летом нынешнего года количество сделок купли-продажи квартир в новостройках уменьшилось по сравнению с аналогичным периодом 2006-го на 80%. Кроме того, риэлторы констатируют полный паралич и вторичного рынка, где объемы продаж приблизились к нулевой отметке. Статистики отмечают, что подобного кризиса  строительный рынок не переживал за всю современную историю нашей страны. Большинство украинцев оказались в ситуации, когда о покупке жилья можно только мечтать.

Падение спроса на жилье эксперты связывают с ужесточением политики государства. В результате курсовой неустойчивости американского доллара украинские банки не только ограничили количество выдаваемых кредитов на покупку жилья, но и взвинтили до неподъемного среднестатистическим покупателем уровня процентные ставки. Если еще в прошлом году кредитные ставки на покупку жилья составляли от 10 до 11% годовых, то на сегодняшний день достаточно трудно найти заем под 13–14%. Если же  речь заходит  о получении потребительского кредита (без имущественного залога), проценты вообще взлетают до небес,  достигая 15–18%! Говоря более простым языком, взяв кредит на покупку самой дешевой «трешки» в киевской новостройке (примерно $230 тыс.), вернуть банку придется около миллиона. Причем избавить себя от столь внушительной переплаты и погашать кредитные обязательства досрочно (хотя бы на $100–200 больше обязательного ежемесячного платежа) среднестатистической украинской семье также не под силу. Для большинства высокие проценты делают непомерным даже обязательный график погашения долга.

Оказавшись без клиентов, строительные компании начали нести колоссальные убытки. Вложенные в строительство средства не только не приносят прибыли, но и элементарно не окупаются. Ситуацию усугубляет и перманентный рост цен на ГСМ и стройматериалы. В Министерстве экономики Украины утверждают, что подорожание жизни привело к тому, что большинство строительных компаний попросту исчерпали сметы расходов, изначально утвержденные в проектах возводимых объектов. И, как результат, оказались перед дилеммой — замораживать уже начатое строительство либо увеличивать стоимость жилья, которое и по нынешней-то цене никто не берет. Ярким тому подтверждением является хотя бы тот факт, что за последние два-три месяца в столице остановлено строительство около 30 домов, возводимых различными компаниями-застройщиками и еще 20 объектов заморожено в Киевской области.

Обвал цен нам не грозит

По мнению вице-президента Украинской строительной ассоциации Николая Толмачева, слухи о том, что в условиях кризиса произойдет резкое падение цен на квартиры, не имеют под собой никаких оснований. Впрочем, он не исключает, что в какой-то момент может подешеветь вторичное жилье. Однако это будет явление очень кратковременное. «В основном сбрасывать цены будут те, которым нужно продать квартиру срочно. Но подавляющее большинство граждан предпочтут все же отложить идею продажи своего жилья до лучших времен», — полагает собеседник «ВВ». Свои предположения эксперт обосновывает неоспоримой формулой ценообразования: стоимость вторичного жилья диктуют цены на новое. По крайней мере, в течение последнего десятилетия эта традиция только укреплялась. Учитывая же вышеперечисленные причины, которые оставили застройщиков без денег, рассчитывать на удешевление новостроек просто абсурдно. «Скорее всего, цены будут только расти, а работы на замороженных стройплощадках возобновятся лишь после того, как строительные фирмы либо перепродадут незавершенные объекты другому инвестору, либо приобретут более богатых и эффективных собственников», — утверждает эксперт.

К примеру, многие строительные фирмы Киева уже начали активно избавляться от второстепенных активов, которые отвлекают финансы от основных направлений бизнеса. В частности, не так давно руководители достаточно мощной по своим финансовым ресурсам компании «XXI век» подписали протокол о намерении продать свои логистические проекты. Причем совет директоров решил избавиться от лишних активов по их себестоимости, а вырученные средства вложить в завершение основных строительных объектов.

Гибель «Титаников»

Эксперты рынка отмечают, что первыми жертвами кризиса станут государственные  строительные структуры. До внесения последних изменений в законодательство они во все времена пользовались приоритетным правом на получение земли и максимальными финансовыми льготами, являясь, как правило, кормушкой для чиновников, которые всегда были наиболее ярыми противниками прихода более эффективных, чем государство, собственников. Специалисты свидетельствуют, что с огромными неприятностями, грозящими развалом, столкнулся строительный компании «Киевгор строй», 80% акций которого находятся в собственности столичного городского совета. Сотрудники компании поговаривают, что кризис вымыл последние оборотные средства «Киевгорстроя», а также  о том, что холдинг утратил последний козырь, который десятилетиями удерживал коммунальных строителей на плаву. После того как с января этого года вступил в силу новый порядок выделения земли, «Киевгорстрой» лишился возможности получать земучастки под строительство сотнями, что практиковалось долгие годы. Теперь холдингу необходимо участвовать в земельных торгах на общих основаниях, что, во-первых, затягивает процедуру получения земли, а во-вторых, не дает никаких гарантий получения участков в собственность.

По этой причине эксперты рынка предсказывают, что перед «Киевгорстроем» уже в ближайшее время станет недвусмысленный выбор — либо свернуть деловую активность, либо, призвать нового, более умелого и адекватного собственника.

Правда, с поиском инвестора у «Киевгорстроя» могут возникнуть проблемы. Как рассказал «ВВ» на условиях анонимности аналитик одной из международных консалтинговых компаний: «Как только распространился слух о возможной продаже акций «Киевгорстроя», один из наших российских клиентов попросил собрать объективную информацию о положении дел в холдинге. Мы провели комплексную работу по изучению объекта, которая длилась несколько месяцев, и выяснили, что реальные активы «Киевгорстроя» ниже декларируемых. Поэтому мы рекомендовали нашему клиенту не рассматривать покупку акций «Киевгорстроя» как выгодное направление инвестирования финансов».